Sunday, April 25, 2010

Foreclosure...Beli Rumah Lelong...

sallam...

w/pun aku tak update blog aku selalu, aku tetap menjengah jugak...ye la dah mcm² saluran kita ade...blog ni jugak adalah salah satu saluran...kelebihan blog? ble tulis pepanjang...

aku dpt info pasal rumah lelong pun dari pembacaan blog jugak...so tak salah kalau aku pun nak share jugak pasal rumah lelong ni kat korang...w/pun post yg lepas ade serba sikit aku cite pasal umah lelong yg aku beli tu...ianya taklah details...skang aku cite sikit steps by steps korang kena buat bile nak membeli belah rumah lelong...the Do's and the Don'ts jugak...(otai² yg terbaca thread ni, kalau aku salah jgn la komplen, tolong betulkan takpe...hehehe)

1. survey, survey, and survey the location...check surrounding, check neighbourhood, check density, check la pejadah hape skali pun...yg paling details korang ble check ialah ade makcik Astro tak? hahaa (optional ye)...check skali property yg ko aim tu...ade orang/penyewa ke tak...berkunci ke tak...dah hancur ke tak...
2. dah abis survey, korang kena tgk plak RP (reserve price)...make sure lebih rendah dari MV (market value)...paling cun 30-40% below...nak dpt mmg susah, tapik dgn kesabaran mmg bole dpt...kalau dpt below 20% pun ok...tak rugi sgt...tapik kalau baru 10% tak digalakkan...sbb kos selepas bidding jugak perlu diambil kira...nnt tak pasal² tarak untung...
tips: harga RP biasanya (tapi tidak tertakluk) akan diturunkan sebyk 10% setiap kali rumah tu masuk auction jika tiada sape yg bid....eg: harga RP memula akan same dgn MV let say RM100k, takde org bid, next auction jadik RM90k, takde gak akan jadik RM81k...dan seterusnya...tapik diorg ade floor limit gak...takkan nak drop memanjang...rugi la diorg...biasanya kalau dah rendah sgt diorg akan maintain smp ade bidder....so kalau korang dah mmg aim rumah tu...be FOCUS....insyaallah mesti dpt...
3. ni part yg optional tapik digalakkan buat....buat land search...title search kat majlis daerah atau pejabat tanah...ade cost yg terlibat....kenapa nak kena buat? nak check laa...kot² property yg kita nak beli tu ade kaveat ke tak...kalau ade toksah la bid...buang karan, masa dan  duit je...mmg tak berpaedah...carik je yg lain...selain drpd tu, buat search ni adalah utk mengetahui status tanah itu juga...freehold atau not-so-freehold (leasehold laa) dll....oh yea...kalau korang tak buat, bile korang dah menang bid, lawyer korang akan buat jugak....so cost lagik....cuma ia termasuk dlm legal fees...so fikir²kan laa...nak buat atau tak...
4. bersedia nak gi bid??? memula buat bank draft ikut requirement, ade yg mintak 5% jer, ade yg mintak 10%....jgn tertipu dgn auctioner yg hanya mintak 5% jer...sbb bile time loan disburse korang still kena fork-up another 5%...sbb loan biasa akan bagi 90% jer...make sure korang ade budget around 15%-20% from the winnng price....let say RP= RM100k, so d/p 10%= RM10k balance utk legal fees and renovation/maintenance work if any....dan perlu diingat...budget ni mestilah ikut budget harga yg korang rase bole menang....kalau korang dapat bid RP, mmg best...untung lagi...tapik kalau ade competitors...korang kena bersedia ttg kos tambahan...mane tau time bid harga jadik sampai RM120k??? dah tentu kalau ko yg menang, korang kena bayar the difference time tu jugak...dah menang takble la plak nak lari...mmg kelubang cacing diorg carik...hahaha
5. kalau dah menang, sain kontrak POS (Proclaimation of Sales), ianya substitute kpd SPA @ S&P...diorg akan bagi copy dlm masa 3 hari bekerja....dapat je POS jgn tido plak...terus cargaz carik loan....biasanye korang akan diberi masa antara 90-120 hari utk dpt kan loan...kalau tak dpt loan...kena bayar cash...tu pasal seblm nak masuk loan buat financial calculation dulu...layak ke tak dgn loan yg korang mungkin akan carik...pergi Bank Negara print CCRIS report...free jer...pastu bawak report tu kpd loan officer, suh dia evaluate dgn slip gaji korang...kalau tak lepas, jgn menggatal nak masuk bidding, kalau tak dpt loan and tak ble bayar cash, deposit korang akan lebur....
6. tungguuuuuuu....loan approve ke tak...nak selamat try 2-3 bank serentak....jgn buat satu bank je...dah kena reject baru nak try bank lain...mmg tak jadik...sbb semua application akan direkod dlm CCRIS...so, kalau satu bank dah reject, mmg bank lain akan reject....tapik kalau apply serentak, perkara ni tak terjadik sbb rekod belum update kat BNM....kalau menggatal nak try satu bank jugak... bole...kalau reject, appeal smp dapat....aku punye appeal 3x baru approve...sungguh sengal itu bank...
7. sementara tunggu loan approve, reject, appeal...make sure korang tgk time...120hari mmg tak rasa lama..tak pasal² je due/expired...seblm due mintak extension cecepat...sebaiknye 2mgu before expiry...tapik kalau loan tak approve lagi, lawyer susah nak bagi extension....plz note 120hari yg diberi adalah bermula dari hari korang menang bid sampai loan fully disburse...so, kalau setakat loan dah approve tapik blm disburse jgn tido lagi...kejar lawyer, kejar bank....kite dah bayar khidmat diorg so, diorg kena la buat...bukan kah kite ni client/customer diorg?? hehehe....
8. dlm time tunggu loan approve ni jugak la korang kena buat:
i. settlekan ape² maintenance fees/ tax/ utility bills yg tertunggak....ade sesetgh bank (tapi tidak tertakluk) akan absorb fee ni (plz check with them first), but still korang kena bayar dulu claim kemudian....
ii. upacara pecah masuk (bagi rumah yg tak berpenghuni)....w/pun kontrak mengatakan korang takble masuk rumah ni lagi selagi rumah belum tukar nama, tapik belasah je laa...takkan nak tunggu....rugi woo...
iii. buat renovation/ upgrade work ape yg patut terhadap rumah tu...biasanye rumah lelong yg takde orang mmg sedih keadaannye....sbb previous owner yg dah buat dajjal dulu kat umah tu...kalau nasib baik, cume perlu tambah elektrikal item jer...dah siap, cun, cantik....terus ble iklankan utk disewakan...kalau nak duduk sendiri terus pun bole....buat kunci lain yer...rumah lelong takde upacara penyerahan kunci..takde 'vacant possession'....kalau dapat penyewa secepat mungkin, ble terus makan duit free...ye laa, selagi loan tak disburse, tak kena bayar kat bank lagi...so dpt duit free laa....hehehee (part ni la yg paling best)
9. loan dah approve, sain agreement....kejar disbursement....buat tukar nama...pastu....SETEL laaa.....

haaa....itulah sedikit sebyk step² yg korang kena fikirkan sebelum, semasa dan sesudah beli rumah lelong....utk lebihkan keyakinan diri...pergila hadirkan diri kat memane auction day yg bank buat...just utk pendedahan mcmne proses tu berlaku....

oh yea....time auction ni pun korang ble buat extra income tau....nak tau? kite sembang kat luar laa....hehehe

daaa....